近日，關(guān)于“營(yíng)改增”的消息在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)炸開(kāi)了窩。從2016年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)將全面實(shí)施，范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)。“營(yíng)改增”的核心目的是為了消除重復(fù)征稅，減輕納稅人負(fù)擔(dān)。這次稅制改革可謂讓利于民，房地產(chǎn)業(yè)將再次迎來(lái)新的春天。以下是個(gè)人對(duì)“營(yíng)改增”的幾點(diǎn)看法和思考：

    一、 二手房稅負(fù)降低，房地產(chǎn)銷量回升

    正式推行“營(yíng)改增”政策后，個(gè)人二手房稅負(fù)不僅沒(méi)有增加，還比以前略有降低。市民在銷售二手房時(shí)，在銷售房屋時(shí)將按如下方法計(jì)算繳納稅額：應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1＋征收率)×征收率，如果住房購(gòu)買不足2年，增值稅征收率為5%。比如，一套房子的房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，之前按5%交營(yíng)業(yè)稅為5萬(wàn)元；現(xiàn)在是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交稅2400元。國(guó)家出臺(tái)的這一政策，將更加有利于二手房的交易、流通，有助于增加市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量。

    二、寫字樓市場(chǎng)飄紅，商鋪投資迎利好

    營(yíng)業(yè)稅改增值稅方案開(kāi)始全面實(shí)施后，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣，企業(yè)利潤(rùn)率將會(huì)因稅負(fù)降低而提升。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資，有助于寫字樓庫(kù)存去化。比如，投資者花200萬(wàn)買進(jìn)一套商鋪/寫字樓，一年后因商鋪/寫字樓增值而出售，售價(jià)230萬(wàn)。按營(yíng)業(yè)稅征收應(yīng)該繳納：230萬(wàn)×5.6%=12.88萬(wàn)，按增值稅計(jì)算則應(yīng)繳納：（230-200）×11%=3.3萬(wàn)（建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%增值稅稅率）。營(yíng)改增后，出售商鋪/寫字樓的稅收一下減少9.58萬(wàn)。該項(xiàng)政策是政府鼓勵(lì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資與持有，商業(yè)地產(chǎn)的需求量將快速上升。

    對(duì)于我們普陀龍灣，以溫德姆超五星級(jí)至尊酒店、5A甲級(jí)寫字樓、酒店公寓、LOFT等產(chǎn)品為核心的商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是對(duì)于客戶還是開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑更將帶來(lái)實(shí)際優(yōu)惠的利好。

    三、精裝房將成主流，開(kāi)啟成品房時(shí)代

    開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，其成本主要由三大部分構(gòu)成：建筑安裝、配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財(cái)務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)中最大成本通常是土地成本，約占成本的50%左右，但該部分成本并沒(méi)有增值稅可以予以抵扣，而建安成本則有比較大的空間。原來(lái)帶精裝修進(jìn)行銷售，雖然房?jī)r(jià)更高，但由于稅率是固定的，所以開(kāi)發(fā)商的積極性不大。實(shí)施“營(yíng)改增”后，精裝修的費(fèi)用算作進(jìn)項(xiàng)能抵扣,因此便能少交一部分稅，開(kāi)發(fā)商對(duì)精裝修的興趣將提高，精裝房的數(shù)量可能將越來(lái)越多。

    關(guān)于“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響，以上幾點(diǎn)僅為個(gè)人拙見(jiàn)，可能理解的不夠完善。但總而言之，隨著營(yíng)改增政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)將在上述利好政策的支持下，呈現(xiàn)出積極的疊加效應(yīng)，并進(jìn)一步集中釋放。未來(lái)，隨著市場(chǎng)理性回歸，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的春天。